안녕하세요!
저는 세종에서 20년 넘게 다복부동산을 운영하고 있는 대표 공인중개사이자 코리안투데이 세종지부장입니다. 또한, 200권 이상의 전자책을 집필했고, 초보 공인중개사들을 위한 종이책도 출간한 경험이 있습니다.
부동산을 잘 모르는 분들, 특히 “부린이(부동산 초보자)”들이 전세나 월세 계약을 할 때 가장 걱정하는 것이 “내 보증금 안전할까?”, “집주인이 바뀌면 어떻게 되지?” 같은 문제들일 겁니다.
오늘은 이런 고민을 해결해 줄 주택임대차보호법에 대해 쉽게 설명해 드리겠습니다. 이 법을 알면 전세 사기, 깡통전세, 보증금 떼이는 일을 막을 수 있습니다!
 [코리안투데이] 내 전세,월세 안전할까? © 이윤주 기자 |
1. 주택임대차보호법이란?
이 법은 쉽게 말해 “임차인을 보호하기 위한 법”입니다.
집주인이 일방적으로 불리한 계약을 강요하거나, 보증금을 돌려주지 않는 일을 막기 위해 만들어졌죠.
✅ 꼭 알아야 할 핵심 원칙
✔ 임차인의 대항력: 전입신고+실거주하면, 집주인이 바뀌어도 내 계약 유지됨
✔ 계약갱신요구권: 최소 4년(2+2)까지 거주 가능 (단, 한 번만 행사 가능)
✔ 임대료 상한제: 계약 갱신 시 임대료 5% 이상 못 올림
✔ 보증금 보호: 확정일자+우선변제권으로 보증금 안전하게 지키기
이제 하나씩 자세히 알아볼까요?
2. 임차인의 대항력, 이거 모르면 보증금 날립니다!
“나는 계약서도 썼고, 전세보증금도 다 줬는데 왜 불안하죠?”
계약서만 썼다고 끝이 아닙니다!
대항력을 갖춰야 내 계약이 안전하게 유지됩니다.
✅ 대항력을 가지려면?
✔ 전입신고 필수! 계약한 집에 주소 변경 신고 꼭 하기
✔ 실제로 거주하기! (주소만 옮기고 살지 않으면 보호 못 받음)
이렇게 하면 집주인이 바뀌더라도 내 전세·월세 계약은 유지됩니다.
즉, 새 주인이 “나 몰라요, 나가세요”라고 해도 그럴 필요 없습니다!
Tip:
계약 당일 바로 전입신고하는 게 가장 좋습니다.
확정일자까지 받으면 보증금 보호가 더 강력해집니다!
3. 계약갱신요구권, 집주인이 나가라고 하면?
“전세 2년 끝났는데 집주인이 갑자기 나가라고 해요. 어쩌죠?”
걱정 마세요! “한 번은 2년 더 연장할 수 있는 권리(계약갱신요구권)”가 있습니다.
✔ 2년이 끝나기 6개월~2개월 전에 계약 갱신을 요구하면, 추가 2년 거주 가능!
✔ 집주인은 특별한 사유(본인 실거주 등)가 없으면 거부할 수 없음
Tip:
계약이 끝나기 전에 미리 갱신 의사를 전달하세요.
집주인이 “나 가족이 들어와서 살아야 해”라고 하면, 증빙을 요구할 수 있습니다.
4. 임대료 상한제, 월세 얼마나 오를까?
“집주인이 월세 10% 올린다고 하는데, 맞나요?”
NO!
법적으로 계약 갱신 시 최대 5%까지만 인상 가능합니다.
✔ 전세도 마찬가지! 보증금이 지나치게 오를 수 없습니다.
✔ 만약 5% 이상 올리겠다고 하면? → 거부 가능!
Tip:
월세 전환할 때도 법정 전환율을 넘으면 안 됩니다.
이사 고민 중이라면, 갱신요구권을 활용해 2년 더 거주하는 것도 방법입니다.
5. 보증금 안전하게 지키는 법! (확정일자 + 우선변제권)
“전세보증금 돌려받을 수 있을까요?”
전세 사기를 피하려면, 확정일자와 우선변제권을 꼭 챙겨야 합니다!
✔ 확정일자 받기
주민센터에서 계약서에 도장 찍어주는 것
나중에 경매가 진행되면, 보증금 반환을 우선적으로 받을 수 있음
✔ 우선변제권 활용
일정 금액 이하의 보증금이라면, 선순위로 변제받을 가능성이 높아짐
특히 깡통전세 위험이 높은 곳이라면 필수!
Tip:
“전입신고 + 확정일자”를 한 날부터 보호받을 수 있음
월세라면 보증금 일부를 보호받을 수도 있음
🔹 마무리하며… 부린이라면 꼭 알아야 할 법!
주택임대차보호법은 임차인의 권리를 지켜주는 가장 중요한 법입니다.
이 내용을 알고 계약하면, 전세 사기나 불이익을 당할 가능성이 훨씬 줄어듭니다.
앞으로 이 칼럼을 통해 부린이들에게 꼭 필요한 부동산 지식을 하나씩 쉽게 설명해 드릴 예정입니다.
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