“계약 끝났으니 집 비워주세요.”
임차인이 깜짝 놀랐습니다. 아무 말도 없이 조용했던 집주인이 갑자기 이사 요청을 해온 겁니다. 하지만 임차인은 말합니다.
“계약 끝나도 자동 연장 아닌가요?”
20년 넘게 공인중개사로 일하며 가장 자주 받는 질문 중 하나입니다. 바로 묵시적 갱신에 관한 이야기입니다.
이번 칼럼에서는 묵시적 갱신의 개념과 조건, 주의할 점을 부린이 여러분도 쉽게 이해할 수 있도록 설명드리겠습니다.
묵시적 갱신이란?
묵시적 갱신이란, 임대차 계약이 종료되었음에도 임대인과 임차인 모두 별다른 말 없이 그대로 거주가 이어지는 경우, 기존 계약과 동일한 조건으로 계약이 자동 연장되는 것을 말합니다.
묵시적 갱신의 성립 조건
묵시적 갱신은 아무 때나 되는 것이 아닙니다. 다음 세 가지 조건을 만족해야 합니다.
계약기간이 끝났을 것
예: 2023년 3월 1일~2025년 2월 29일 계약이 만료된 상태.
임대인이 계약 종료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 “갱신 거절” 의사를 표시하지 않았을 것
즉, “계약 연장 안 합니다”라는 말을 하지 않은 것.
임차인이 계약 종료 후에도 계속 거주 중일 것
나가겠다는 말 없이 그대로 사는 경우입니다.
묵시적 갱신 후의 조건은?
임대차 기간: 다시 2년
보증금, 월세 등 조건: 기존 계약 그대로 유지
임차인의 계약 해지 권리: 갱신 후 언제든지 1개월 전 통보하면 해지 가능
이 점이 매우 중요합니다. 임차인은 언제든지 이사를 갈 수 있고, 단지 1개월 전에만 말하면 위약금 없이 나갈 수 있습니다.
임대인의 입장: 집을 비우게 하려면 반드시 기간 내 갱신 거절 통보가 필요합니다. 이걸 놓치면 다시 2년 묶입니다.
임차인의 입장: 계약이 끝났다고 바로 나가야 하는 것이 아닙니다. 묵시적 갱신이 되면 법적 보호를 받을 수 있습니다.
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전입신고와 확정일자: 묵시적 갱신 후에도 기존 확정일자와 전입신고는 유효하지만, 새로운 계약서 없이도 법적 보호가 유지된다는 점에서 안심할 수 있습니다.
왜 중요한가?
계약 갱신과 이사 시점은 집값과 전세값의 등락, 자녀 학기 일정, 직장 이동과도 밀접합니다.
서로 오해하거나, 중요한 법적 절차를 놓치면 금전적 손해는 물론 분쟁도 발생할 수 있습니다.
특히 부린이 입장에서는 계약 조건을 제대로 이해하지 못하고 손해를 보는 경우가 많습니다.
칼럼을 마치며
묵시적 갱신은 말없이 연장되는 계약이지만, 절대로 대충 넘어가선 안 될 중요한 절차입니다.
임대인과 임차인 모두 자신에게 유리한 방향으로 작용할 수도, 불리한 상황을 초래할 수도 있습니다.
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