임차인의 계약갱신요구권, 언제 어떻게 사용할까?(5)

오늘은 부린이를 위한 정보로 주택임대차보호법의 기초부터 실무적인 내용까지의 5번째 시간.

“전세 만기가 다가오는데, 집주인이 재계약을 원하지 않는다고 합니다. 저는 계속 거주하고 싶은데, 어떻게 해야 할까요?”

임차인이라면 한 번쯤 고민해봤을 법한 문제다. 전·월세 시장이 불안정한 상황에서 임차인의 주거 안정을 위해 법적으로 보장된 권리가 바로 ‘계약갱신요구권’이다. 하지만 언제, 어떻게 사용해야 하는지 정확히 모르면 제대로 권리를 행사하기 어려울 수 있다. 이번 칼럼에서는 임차인의 계약갱신요구권에 대해 자세히 알아본다.

계약갱신요구권이란?

계약갱신요구권은 임차인이 일정한 요건을 충족하면 한 번에 한해 기존 계약을 갱신할 수 있도록 보장하는 권리다. 주택임대차보호법 제6조의3에 따라, 임차인은 최초 2년의 임대차 기간이 끝난 후, 추가로 2년 더 거주할 수 있도록 요구할 수 있다. 단, 모든 경우에 갱신이 가능한 것은 아니므로 유의해야 한다.

언제 계약갱신요구권을 행사할 수 있을까?

계약갱신요구권은 임대차 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 행사해야 한다. 2023년 12월 10일 개정된 법에 따르면, 이 기간이 기존의 ‘2개월 전까지’에서 ‘1개월 전까지’로 변경되었다. 따라서 임대인이 명확한 의사를 밝히지 않았다면, 만료일 1개월 전까지는 계약갱신을 요구할 수 있다.

임대인의 갱신 거절 사유는?

임대인은 특정한 사유가 있는 경우 계약갱신을 거절할 수 있다. 대표적인 거절 사유는 다음과 같다.

-임차인이 임대료를 연체한 경우: 일정 횟수 이상 임대료를 연체한 경우 계약 갱신이 어렵다.

-임대인이 실거주하는 경우: 임대인(혹은 임대인의 직계가족)이 직접 거주할 계획이라면 계약을 갱신해주 지 않아도 된다.

-건물의 재건축이나 철거가 예정된 경우: 건물이 철거되거나 대규모 수리가 필요한 경우에도 갱신을 거절할 수 있다.

-임차인이 계약을 위반한 경우: 예를 들어, 무단 전대(재임대)를 하거나 계약 위반 사항이 있는 경우에도 거절이 가능하다.

계약갱신요구권을 행사하는 방법

계약갱신요구권을 행사하려면 구두보다는 문서로 남기는 것이 중요하다. 내용증명 우편이나 문자, 이메일 등을 통해 기록을 남겨두면 향후 법적 분쟁 시 증거로 활용할 수 있다.

-내용증명 우편 보내기: 임대인에게 계약 갱신을 원한다는 내용을 명확히 기재하여 보내는 것이 가장 확실한 방법이다.

-문자·카카오톡·이메일 활용: 법적 효력을 갖추기 위해 메시지를 보낸 후 임대인의 답변을 저장해두는 것이 좋다.

계약갱신이 거절될 경우 임차인은?

-만약 정당한 사유 없이 임대인이 계약갱신을 거부한다면, 임차인은 법적 대응을 고려할 수 있다. 특히, 실거주를 이유로 갱신을 거절했지만 이후에 다른 임차인을 받는 경우, 손해배상을 청구할 수 있다.

-주택임대차분쟁조정위원회 이용: 분쟁이 발생하면 대한법률구조공단 등의 기관을 통해 조정 절차를 진행할 수 있다.

-소송 제기: 임대인의 갱신 거부가 부당하다고 판단될 경우 법원에 소송을 제기하여 권리를 주장할 수 있다.

맺음말

계약갱신요구권은 임차인의 주거 안정을 위한 중요한 권리다. 하지만 행사 시점을 놓치거나, 임대인의 정당한 거절 사유를 이해하지 못하면 제대로 활용하기 어렵다. 따라서 만료 기간을 정확히 파악하고, 서면을 통한 요구 절차를 거치는 것이 중요하다. 계약 갱신이 필요한 임차인이라면 이 권리를 적극적으로 활용하여 주거의 안정성을 확보하길 바란다.