2025년 4월 국내 주택시장은 이상기류 속에서 엇갈린 신호를 보였다. 국토교통부가 발표한 ‘4월 주택 통계’에 따르면, 주택 착공은 전월 대비 무려 81.8% 증가했으나 정작 분양은 27.7% 줄었다. 더 지은 만큼 팔렸느냐고 묻는다면, 대답은 ‘아니다’다. 미분양 주택은 여전히 6만7천여 호에 이르고 있으며, 특히 준공 후에도 팔리지 않은 주택이 2만6천여 호에 달해 역대 최고 수준을 경신하고 있다.
서울은 예외적으로 살아난 모습이다. 4월 서울의 인허가는 1,821호로 전년 동월 대비 173.4% 증가했고, 착공도 240.6% 늘었다. 특히 준공 실적은 8,575호로 무려 1,365.8% 급증하며 압도적 상승세를 보였다. 그러나 이 같은 활황은 서울에 국한된 현상으로, 지방은 대체로 하락세다. 지방의 4월 인허가는 전년 대비 41.3%, 착공은 54.6%, 준공은 12.0% 줄어든 모습이다.
거래 측면에서도 서울은 다소 예외적이다. 서울 아파트 매매는 8,029건으로 전월 대비 14.1% 감소했으나, 전년 동월 대비로는 65.9% 증가하며 분위기를 반전시켰다. 4월 누적 기준으로는 무려 88.6% 증가한 25,354건을 기록했다. 서울 강남4구는 전년 대비 87.5% 상승해 거래가 집중된 양상을 보였다.
 [코리안투데이] 주택 실적 발표 © 송현주 기자 (출처: 국토교통부) |
반면 분양시장은 전국적으로 ‘급브레이크’가 걸렸다. 전체 분양 물량은 20,214호로 전월보다 133.8% 늘었지만, 전년 동월과 비교하면 27.7% 감소했다. 특히 지방의 분양 실적은 전년보다 무려 81.9% 줄어 극심한 침체를 겪고 있다. 수도권에서는 경기(경기도)가 유일하게 분양이 소폭 증가했으며, 인천과 서울은 여전히 전년 대비 낮은 수치를 기록했다.
주목할 부분은 미분양 주택의 지역 분포다. 전국 67,793호 중 수도권은 15,905호로, 서울은 단 943호에 불과하다. 하지만 지방은 51,888호로 전체의 76.5%를 차지한다. 특히 대구(9,065호), 경북(5,849호), 충남(4,817호), 경남(4,757호) 등 일부 지역에서는 미분양이 좀처럼 해소되지 않고 쌓이고 있는 형국이다. 더욱이 준공 후에도 팔리지 않은 주택이 전국적으로 26,422호에 이르며, 그중 82.9%가 지방에 집중돼 있다.
전월세 시장도 썩 좋지 않다. 4월 전월세 거래량은 228,531건으로 전월 대비 4.4% 감소, 전년 동월보다도 6.9% 줄었다. 특히 월세 비중은 전체 거래의 60.4%에 이르러, 전세에서 월세로의 구조적 전환이 계속되고 있음을 확인시켜준다. 아파트보다 비아파트에서 월세 전환이 더욱 뚜렷한데, 비아파트 월세 비중은 74.8%로 5년 평균 대비 약 18%p 상승했다.
이 같은 주택시장 흐름은 개발과 거래가 엇박자를 내고 있다는 점에서 심상치 않다. 착공과 준공이 늘어나는 만큼 분양이 활성화되지 않고, 지방은 매매·전월세 거래 모두 둔화되며 공급 초과 우려를 키우고 있다. 특히 준공 후 미분양이 계속 누적될 경우, 지방 건설사의 자금 경색 가능성과 이에 따른 주택시장 불안정성이 확대될 수 있다는 경고도 제기된다.
정부는 이러한 수급 불균형을 해소하기 위해 미분양 관리지역 확대, 분양가 조정 유도, 공공임대 활용 등의 보완책을 강구하고 있으나, 정책 효과는 단기적으로 제한적일 수밖에 없다. 전문가들은 “단기적 분양 확대보다 수요 중심의 시장 안정화가 필요하다”며 “지방에선 인허가와 착공도 신중하게 조정할 시점”이라고 진단한다.
결국 ‘많이 짓고 덜 팔리는’ 현상이 반복된다면, 그 비용은 시장 전체로 돌아온다. 정부와 건설사, 소비자 모두가 긴 호흡 속 균형점을 찾아야 할 때다.
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