전세사기 피해가 반복적으로 발생하면서 세입자 보호를 위한 사전 점검의 중요성이 커지고 있다. 특히 전세계약은 수천만 원에서 억대 보증금이 오가는 중대한 법률행위인 만큼, 계약 전후로 확인해야 할 필수 사항들이 많다. 이에 따라 국토교통부는 ‘전세계약 유의사항 리플렛’을 통해 단계별 체크리스트를 제공하고, 세입자들이 안전하게 계약을 체결할 수 있도록 안내하고 있다.
우선 계약 전에는 주택이 불법 건축물이 아닌지 반드시 확인해야 한다. 무허가 건축물은 「주택임대차보호법」의 보호를 받지 못할 수 있어, 보증금 반환에 심각한 문제가 생길 수 있다. 세움터(cloud.eais.go.kr)나 현장 방문을 통해 건축물대장을 열람하면 이를 확인할 수 있다. 아울러 매매가 대비 전세가 비율이 높은 주택은 보증금 반환이 어려울 가능성이 높기 때문에, 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)이나 부동산 정보 플랫폼을 활용해 적정 전세가율을 점검하는 것이 바람직하다.
가장 핵심적인 확인 사항 중 하나는 선순위 권리관계다. 계약 전에 등기부등본(갑구·을구)을 통해 해당 부동산에 설정된 근저당권이나 임차보증금이 존재하는지 파악해야 한다. 특히 다가구주택의 경우, 전입세대 열람내역과 확정일자 부여현황까지 꼼꼼히 확인해 자신의 보증금이 후순위로 밀리지 않도록 주의해야 한다. 임대인의 세금 체납 여부도 중요한 요소다. 임대인이 미납한 국세나 지방세가 있을 경우, 국가는 임차인의 보증금보다 우선해 해당 세금을 회수할 수 있기 때문이다. 계약 후에는 임대인 동의 없이도 국세 체납 여부를 열람할 수 있다.
 [코리안투데이] 계약하는 장면 © 송현주 기자 |
계약 체결 시에는 임대인 혹은 정당한 대리인의 신분을 확인하고, 반드시 그 명의의 계좌로 보증금을 입금해야 한다. 공인중개사가 등록된 정식 중개업자인지도 확인해야 하며, 중개 대상물 확인·설명서 및 손해배상책임 관련 서류도 함께 검토하는 것이 좋다. 아울러 국토교통부에서 배포하는 주택임대차 표준계약서를 사용하는 것이 권리 보장에 유리하다. 표준계약서에는 임대인의 미납 세금, 확정일자 부여 여부 등을 특약사항으로 명시할 수 있어 추후 분쟁을 예방하는 데 도움이 된다.
계약이 체결된 후에는 30일 이내에 임대차 계약 신고를 해야 하며, 이때 확정일자가 자동 부여된다. 이사 이후에는 14일 이내에 전입신고를 해야만 대항력이 발생하므로, 반드시 기한을 지켜야 한다. 마지막으로 전세보증금 반환보증 가입은 세입자 스스로 선택할 수 있는 강력한 안전장치다. 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 등의 기관에서 보증 상품에 가입하면, 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 보증기관이 대신 지급한다.
전세계약은 단순한 거주지 선택을 넘어, 재산을 지키기 위한 법적·경제적 판단의 결과다. 정보 부족이나 절차 소홀로 인한 피해를 줄이기 위해서는 계약의 전 과정을 꼼꼼히 살펴야 하며, 관련 시스템을 적극적으로 활용해야 한다. 전세사기를 예방하는 최선의 방법은 결국 철저한 확인과 준비라는 점을 잊지 말아야 한다.
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