관악구 지구단위계획 재정비가 서울 서남권 도시개발의 새로운 전기를 마련했다. 관악구는 서울대입구역에서 봉천역까지 이어지는 강감찬대로 일대 59만 3천㎡에 대한 ‘봉천지역중심 지구단위계획(안)’을 발표했다. 이번 재정비는 용적률 대폭 완화와 최고높이 상향 조정을 핵심으로 민간개발 활성화의 물꼬를 틀 전망이다.
 [코리안투데이] 관악구 지구단위계획 재정비 봉천지역중심 위치도 © 관악구청 제공 |
강감찬대로는 관악구의 대동맥이다. 하루 유동인구 10만 명이 넘는 이곳은 그동안 까다로운 규제로 개발이 정체되어 있었다. 노후 건물이 70%를 넘고, 상권 활력도 떨어지는 악순환이 계속됐다. 이번 지구단위계획 재정비는 이러한 침체를 타파하기 위한 규제 혁신의 신호탄이다.
가장 눈에 띄는 변화는 용적률 체계의 전면 개편이다. 준주거지역 이면부에도 간선변과 동일한 용적률을 적용하기로 했다. 일반상업지역 이면부는 2천㎡ 이상 개발 시 간선변 수준의 용적률을 허용한다. 특히 1천~2천㎡ 규모 자율적 공동개발에는 추가 인센티브까지 부여한다. 작은 필지 소유자들도 개발 이익을 공유할 수 있는 길이 열린 셈이다.
최고높이 규제도 파격적으로 완화된다. 일반상업지역의 최고높이가 80m에서 100m로 상향된다. 권장용도 도입 시에는 최대 120m까지 가능하다. 전 구역에서 최대 30m까지 높이 제한이 풀리면서 고층 복합개발이 탄력을 받을 전망이다.
관악구 지구단위계획 재정비의 또 다른 특징은 관악 S밸리와의 연계 강화다. 지식산업센터와 벤처기업집적시설을 제3종일반주거지역까지 허용하고, 이들 시설 입지 시 용적률 인센티브를 제공한다. 서울의 새로운 혁신 거점으로 떠오르는 관악 S밸리의 성장 동력을 뒷받침하는 조치다.
서울시 도시계획포털에 공개된 계획안에 따르면, 이번 재정비로 향후 10년간 약 2조원 규모의 민간투자가 유입될 것으로 예상된다. 신규 일자리 2만개 창출, 주택 공급 5천호 등의 효과도 기대된다.
부동산 전문가들의 평가도 긍정적이다. 한국부동산연구원 관계자는 “강감찬대로 일대는 입지는 좋지만 규제에 묶여 있던 지역”이라며 “이번 규제 완화로 대규모 개발 프로젝트가 봇물 터지듯 나올 것”이라고 전망했다.
실제로 이미 개발 움직임이 감지되고 있다. 서울대입구역 인근 A빌딩 소유주는 “그동안 높이 제한 때문에 재건축을 미뤄왔는데, 이제 본격적으로 추진할 계획”이라고 밝혔다. 봉천역 일대 토지주들도 공동개발 논의를 시작했다는 후문이다.
관악구 지구단위계획 재정비는 주민 의견 수렴도 충실히 거쳤다. 지난 6개월간 주민설명회 8회, 전문가 자문회의 5회를 개최했다. 특히 소규모 필지 소유자들의 개발 참여 방안에 대한 의견을 적극 반영했다는 평가다.
환경 친화적 개발 유도 장치도 마련됐다. 녹색건축 인증 시 용적률 추가 인센티브를 부여하고, 대중교통 연계 개발에도 혜택을 준다. 보행자 중심의 가로 환경 조성을 위한 건축선 후퇴 기준도 강화했다.
특별계획가능구역 2곳도 새로 지정된다. 서울대입구역과 봉천역 인근 노후 저밀도 지역이 대상이다. 이들 구역은 통합 개발 시 추가 인센티브를 받을 수 있어 대규모 복합개발이 예상된다.
지역 상인들의 기대감도 크다. 강감찬대로에서 30년째 가게를 운영하는 김모씨(58)는 “침체된 상권에 활력을 불어넣을 좋은 기회”라며 “개발과 함께 유동인구가 늘어나길 바란다”고 말했다.
다만 급격한 개발에 따른 부작용 우려도 있다. 젠트리피케이션(“도시 재개발로 인해 발생하는 부정적 현상”)으로 인한 원주민 이탈, 교통 혼잡 가중 등이 대표적이다. 관악구는 이에 대한 대책도 마련 중이다. 상생협약 체결 유도, 공공임대상가 확보, 교통영향평가 강화 등이 검토되고 있다.
주민 열람은 8월 29일부터 9월 11일까지 14일간 진행된다. 관악구청 도시계획과를 방문하거나 서울도시공간포털에서 확인할 수 있다. 이후 도시건축 공동위원회 자문을 거쳐 연내 최종 확정될 예정이다.
박준희 관악구청장은 “관악구 최대 중심지의 체계적 개발을 위한 청사진을 마련했다”며 “민간 활력을 최대한 끌어내 지역 발전의 전환점을 만들겠다”고 강조했다. 관악구 지구단위계획 재정비가 서울 서남권 도시개발의 새로운 모델이 될지 주목된다.
[ 임희석 기자: gwanak@thekoreantoday.com ]
<저작권자 ⓒ 코리안투데이(The Korean Today) 무단전재 및 재배포 금지>
