서울 강남구 대치동의 상징적 단지인 은마아파트가 29년 만에 재건축 정비계획 결정 고시를 앞두고 있다. 그러나 분담금이 두 배 이상 폭등하면서 조합원들 사이에서 “은마가 임대단지냐”는 불만이 확산되고 있다.
22일 정비업계에 따르면, 서울시는 은마아파트 재건축을 위한 인허가 절차 간소화와 용적률 완화 등 지원책을 추진 중이다. 하지만 동시에 공공기여(공공임대·공공분양 의무비율)를 높이면서 조합원 부담이 급격히 늘어나는 부작용이 발생하고 있다.
조합 추정치에 따르면 전용 84㎡ 조합원은 재건축 이후 동일 평형을 분양받기 위해 1억 8441만 원의 분담금을 부담해야 한다. 이는 지난해 초 추정치(1억 1766만 원)보다 약 7000만 원 증가한 수준이다. 전용 109㎡의 경우, 당초 4억 7466만 원에서 9억 3941만 원으로 두 배 가까이 올랐다.
 [코리안투데이] 은마아파트 실거래가 ( 사진 = 네이버 부동산 ) © 송현주 기자 |
서울시는 그동안 재건축 활성화를 위해 각종 규제를 완화해왔다. 높이 제한을 철폐하고 기존 최고 35층에서 49층까지 허용했으며, ‘역세권 용적률 특례’를 통해 용적률을 300%에서 331.9%까지 확대했다. 또한 오세훈 시장이 주도하는 **‘신속통합기획 시즌2’**를 처음으로 적용해 2030년 착공을 목표로 하고 있다.
그럼에도 불구하고 분담금이 급증한 이유는 공공임대 및 공공분양 비중 증가 때문이다. 전체 5893가구 중 1104가구(약 18%)가 공공임대(909가구)와 공공분양(195가구)으로 배정되면서 일반분양은 400여 가구에 불과하다. 업계에서는 공공임대 1가구당 약 2억 원의 조합 손실이 발생한다고 분석한다.
정비업계 관계자는 “서울시의 재건축 완화정책은 방향은 맞지만, 공공기여 비율이 과도하면 사업성이 떨어질 수 있다”며 “공공임대 비중이 늘어날수록 조합원 분담금이 올라가고, 내부 갈등으로 사업이 지연되는 악순환이 반복된다”고 지적했다.
현재 은마아파트는 1979년 준공된 대단지로, 입지와 규모 면에서 강남권 ‘재건축 대어’로 평가받는다. 하지만 높은 용적률(201%)과 낮은 대지지분(84㎡ 기준 53.9㎡) 때문에 사업성이 낮다는 평가를 받아왔다.
이번 정비계획 고시 이후에도 조합 내 갈등이 장기화될 경우, 착공 일정이 지연될 가능성도 제기된다. 실제로 일부 조합원들은 “분담금이 너무 올라 실질적으로 재건축 참여가 어렵다”며 불만을 제기하고 있다.
전문가들은 향후 서울시가 추진하는 재건축 정책에서 ‘적정 공공기여 기준’이 핵심 변수가 될 것으로 내다본다. 공공임대 확대라는 정책 목표와, 조합원의 재정 부담 사이의 균형이 맞지 않으면 다른 재건축 단지에서도 비슷한 갈등이 재현될 수 있다는 우려다.
[송현주 기자 : mapo@thekoreantoday.com]
<저작권자 ⓒ 코리안투데이(The Korean Today) 무단전재 및 재배포 금지>
