서울 중구(구청장 김길성)가 지난 20년간 유지되어 온 현행 주거지 용도지역 체계를 전면 개편하기 위한 대대적인 정비에 나선다. 구는 올해 중구 주거지역 전체 면적의 60%에 달하는 5.73㎢를 대상으로 용도지역 재정비 방안 수립 용역을 추진하며, 이를 통해 변화된 도시 여건에 맞는 새로운 공간 관리 전략을 수립할 계획이다. 이번 재정비는 2024년 6월 확정된 남산 고도지구 제한 완화 조치를 실질적인 주거 환경 개선으로 연결하기 위한 필수 과정으로, 2003년 서울시 주거지역 종세분화 이후 낡은 규제에 묶여 있던 도심 주거지의 용적률과 높이 체계를 현실화하는 데 목적이 있다. 중구는 시뮬레이션과 주민 공론화를 거쳐 서울시와 협력하여 실행력 있는 개편안을 마련함으로써, 활력이 넘치는 지속 가능한 도심 주거 환경을 조성할 방침이다.
 [코리안투데이] 중구, 20년 만에 주거지 용도지역 전면 재정비 © 지승주 기자 |
서울특별시 중구가 20년 넘게 고착화되어 온 주거지역의 용도지역 체계를 시대적 변화에 맞게 전면 재편하며 도심 재정비의 속도를 높이고 있다. 김길성 중구청장은 최근 남산 고도제한 완화라는 역사적 결실을 본 데 이어, 이를 실질적인 주거 복지와 지역 발전으로 전환하기 위한 용도지역 재정비 방안 수립 용역을 본격적으로 추진한다고 밝혔다. 이는 과거의 낡은 규제 틀을 벗겨내고 주민들의 실제 수요에 기반한 미래지향적 도시 공간을 설계하겠다는 중구의 강력한 의지가 담긴 행보다.
이번 용역의 핵심 대상은 중구 주거지역 전역인 5.73㎢로, 이는 구 전체 면적의 약 60%를 차지하는 광범위한 규모다. 중구의 현행 용도지역 체계는 지난 2003년 서울시 주거지역 종세분화가 이루어진 이후 큰 틀의 변화 없이 유지되어 왔다. 그러나 그 사이 20년이라는 시간이 흐르며 주거지역 내 대부분의 건축물이 노후화되었고, 주민들의 정비 수요는 폭발적으로 증가했다. 하지만 현행 제도는 과거의 기준에 머물러 있어 고도제한이 완화되었음에도 불구하고 낮은 용적률 체계 등에 가로막혀 실질적인 재개발이나 리모델링이 원활하지 못하다는 지적이 꾸준히 제기되어 왔다.
중구는 이번 용역을 통해 변화한 정부 정책과 서울시의 도시계획 기조를 반영한 새로운 관리 방향을 설정할 계획이다. 특히 2024년 6월 남산 고도지구 제한이 29년 만에 완화되면서 높이 규제라는 커다란 문턱은 넘었으나, 이를 뒷받침할 용도지역의 조정이 뒤따르지 않는다면 주민들이 체감할 수 있는 사업성 개선과 주거 환경의 질적 향상은 한계가 있을 수밖에 없다는 것이 구의 판단이다. 따라서 이번 재정비는 고도 완화의 효과를 극대화할 수 있는 용적률 조정 등 근본적인 제도적 장치를 마련하는 데 초점이 맞춰져 있다.
현재 중구 곳곳에서는 신당 8·9·10구역을 비롯해 중림398 등 굵직한 재개발 사업들이 속도를 내며 진행 중이다. 이러한 정비사업들이 완료되면 도심 내 신규 인구 유입이 비약적으로 늘어날 것으로 예상되며, 이에 따라 상가, 병원, 학교, 문화 시설 등 필수 생활 편의시설에 대한 수요도 함께 급증할 것으로 보인다. 중구는 생활권별 전략적인 공간 분석을 통해 단순한 주택 공급을 넘어 유입 인구가 필요로 하는 도시 용량을 정확히 재설정하고, 이에 적합한 용도지역 조정 방안을 도출할 예정이다.
구는 과학적이고 체계적인 접근을 위해 용역 과정에서 용도지역 변경 전후를 정밀하게 비교하는 시뮬레이션 분석을 도입한다. 이를 통해 도심 주거지 특성에 최적화된 차별화된 관리 전략을 세우고, 난개발을 방지하면서도 개발 이익이 주민에게 환원될 수 있는 합리적인 대안을 모색한다. 또한 남산 고도제한 완화 과정에서 보여준 주민과의 소통 경험을 살려, 이번 개편안 수립 과정에서도 전문가와 주민이 참여하는 공론화 과정을 거칠 계획이다. 이는 정책의 투명성을 높이고 이해관계자 간의 공감대를 형성하여 향후 발생할 수 있는 갈등을 최소화하기 위한 조치다.
실행력 확보를 위한 서울시와의 협조 체계도 공고히 한다. 용도지역의 변경은 구청의 의지만으로는 불가능하며 서울시 도시계획위원회 심의 등 복잡한 행정 절차를 거쳐야 한다. 중구는 용역 초기 단계부터 서울시와 긴밀히 협력하여 서울시의 최상위 법정 계획인 2040 서울도시기본계획과의 정합성을 확보하고, 실현 가능성이 높은 최적의 개편안을 확정 짓겠다는 구상이다.
중구 관계자에 따르면, 이번 사업은 남산 고도지구 완화로 물꼬를 튼 도심 재정비의 흐름을 더욱 강력한 추진력으로 바꾸는 전환점이 될 전망이다. 구는 규제 완화가 단순한 수치상의 변화를 넘어 주민들이 매일 이용하는 골목길이 넓어지고, 노후 주택이 안전한 보금자리로 변모하며, 부족했던 커뮤니티 공간이 확충되는 실질적인 변화를 목표로 하고 있다.
김길성 중구청장은 주민들의 오랜 숙원이었던 규제 완화가 이제 실현 단계에 접어들었다고 강조하며, 이번 용도지역 전면 재정비를 통해 사람이 모이고 활력이 넘치는 중구를 만들겠다고 밝혔다. 그는 주민들이 피부로 느낄 수 있는 살기 좋은 주거 환경을 조성하는 데 모든 행정력을 집중할 것이며, 중구가 서울의 중심으로서 글로벌 경쟁력을 갖춘 도심 주거 모델의 표준이 될 수 있도록 최선을 다하겠다고 덧붙였다.
도시계획 전문가들은 이번 중구의 선제적인 움직임에 대해 긍정적인 평가를 내놓고 있다. 노후 도심의 재활성화를 위해서는 단순한 건축 규제 완화를 넘어 공간 전체의 가치를 재정의하는 용도지역의 유연한 운용이 필수적이기 때문이다. 특히 남산이라는 상징적인 자연 경관과 도심의 밀도 있는 개발 사이의 균형을 맞추는 중구의 시도는 향후 다른 자치구의 도시 재생 사업에도 중요한 이정표가 될 것으로 기대된다.
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