“10억 넘게 팔았는데 세금이 없다고요?”
이 말에 귀가 번쩍 뜨이셨나요? 실제로 세종시 나성동에서 거래된 아파트 사례를 통해, 1주택 양도세 비과세 조건만 충족된다면 양도세가 ‘0원’이 될 수 있다는 점을 분명히 확인할 수 있습니다.
✅ 실제 사례: 세종시 나성동 아파트, 10억 5천만 원에 매도
20년 경력의 공인중개사로서 제가 중개한 이 거래는 교과서적인 비과세 사례입니다. 매도인은 세종시 나성동 소재 아파트를 10억 5천만 원에 팔았고, 결과적으로 양도소득세는 한 푼도 내지 않을것입니다.
어떻게 이런 일이 가능했을까요? 핵심은 ‘1세대 1주택 양도세 비과세 요건 충족’입니다.
 [ 코리안투데이] 세종시 나성동 나릿재마을 5,6단지 조감도 © 이윤주 기자 |
✔️ 비과세 받기 위한 3대 조건
1. 1세대 1주택이어야 합니다
전국 어디에도 주택이 없어야 하며, 분양권, 조합원입주권, 오피스텔 등도 예외가 아닙니다. 이 고객은 해당 아파트 외엔 주택이 전혀 없었기에 첫 관문 통과.
2. 2년 이상 보유
2021년 12월에 소유권 이전 → 2025년 매도.
총 3년 4개월 보유로 두 번째 조건 충족.
3. 조정대상지역 내 2년 실거주
세종시는 현재는 비조정대상지역입니다. 하지만 매도인의 분양당시는 조정지역으로서, 단순 보유만으로는 부족하고, 실제 거주가 2년 이상 필요하죠.
이분은 등기와 동시에 입주해 3년 이상 거주, 세 번째 조건도 OK.
 [코리안투데이] 10억5천만원에 거래된 84f타입 평면도 © 이윤주 기자 |
💸 ‘12억 이하 양도가액’도 중요 포인트!
2021년부터 1주택 양도세 비과세 기준이 9억 → 12억으로 확대되었습니다.
이 사례의 매도가액은 10억 5천만 원, 즉 비과세 기준 안쪽입니다.
만약 12억을 초과했다면?
그 초과금액에 대해서는 부분과세가 적용되고, 세무 계산도 복잡해집니다. 이때는 전문가 상담이 필수죠.
💡 양도세 계산 간단 예시
항목내용
양도가액 =10억 5천만 원
취득가액 =4억 원 (예시)
보유/거주기간 =3년 4개월
비과세 요건전부 충족
결과양도세 0원!
❗ 이런 경우, 비과세가 안될 수 있어요
-거주 요건 미충족 (전세 놓았던 기간 포함)
-일시적 2주택 상태였던 시기 포함
-분양권, 조합원입주권 소유 중
-실제 거주했지만 전입신고 누락
조금만 조건이 틀어져도, 양도세는 수천만 원까지 발생할 수 있습니다.
🧭 결론: 세금 0원도 가능하지만, ‘요건 확인’이 최우선
1주택 비과세는 단순히 집 한 채만 가지고 있다고 되는 게 아닙니다.
실제 거주, 보유기간, 양도가액까지 모두 계산돼야 합니다.
이번 세종시 나성동 아파트 사례처럼 요건을 충족하면, 10억 이상의 고가 아파트 매도에도 세금은 ‘0원’이 될 수 있습니다. 하지만 하나라도 틀리면 세금폭탄을 맞을 수 있다는 점, 절대 잊지 마세요.
📌 세종시 아파트 매도, 지금이 기회일까?
최근 주택임대차보호법 시행령 개정안(2025년 3월 시행)으로 주택시장에도 많은 변화가 예고되고 있습니다. 양도세뿐 아니라, 전세 보증금 우선변제 한도(세종시 기준 4,800만 원)와 조정지역 해제 여부도 부동산 전략에 중요한 변수입니다.
 |
<저작권자 ⓒ 코리안투데이(The Korean Today) 무단전재 및 재배포 금지>
